주택 임대차
주택임대차계약 체결시에는 임대인과의 불필요한 분쟁을 미연에 방지하기 위해 사전에 건물의 설비 고장, 누수 여부, 법률상 하자 유무 등을 꼼꼼히 살핀 후 계약서에 명시하여야 합니다. 부동산중개사의 중개사고시 공인중개사협회가 중개의뢰인의 피해회복을 위해 공제금을 지급해주므로 만일의 사고를 대비하여 임대차계약 체결시 부동산중개사의 조력을 받으시는 것도 좋은 방법입니다. 또한 입주 후 발견되는 건물 내 하자(누수, 곰팡이, 설비고장 등) 문제가 빈번한데, 형광등, 문고리 고장 등의 사소한 하자는 임차인이 수선하여야 하지만, 누수·상하수도 고장 등 주택을 사용·수익함에 큰 지장을 주는 하자에 대한 수선의무는 임대인이 부담하므로 하자 발생 시 이를 바탕으로 소송여부를 결정하게 됩니다.
상가건물 임대차
임차인은 상가건물을 사용하고 수익을 내는 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며 현행 상가건물임대차보호법상 3회 분량의 차임을 연체하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차기간이 만료되고도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하고 보증금을 회수할 수 있습니다. 소액보증금의 경우 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
임대차 보증금 반환 소송
보증금을 안정적으로 회수하기 위해서는 사전에 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 획득하는 것이 가장 중요하며, 이를 위해서 가능하면 입주와 동시에 전입신고와 확정일자절차를 마치셔야 합니다.
임차인이 새로운 집으로 이사 갈 때는 보증금 잔금을 기존 살던 집에서 나오면서 받는 보증금으로 처리하는 것이 일반적이기 때문에, 기존 집에서 보증금을 제때 받지 못하면 상당히 난처한 경우가 발생하게 됩니다. 그럼에도, 임대차기간 만료 후 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 경우, 전세금 보증보험에 가입되어있지 않는 한 임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법은 소송밖에 없습니다.
따라서 임차인은 임대차만료로부터 수달 전에 미리 임대차계약 해지 및 보증금반환을 구하는 내용증명을 임대인에게 발송하고, 그럼에도 기간 만료 후 임대인이 보증금을 미지급 시 서둘러 해당 부동산을 가압류하고 본안소송을 진행하여야 합니다.